อสังหาริมทรัพย์ อาการเป็นไง ?

อสังหาริมทรัพย์ อาการเป็นไง ? #อยากมีบ้านต้องจ่ายดาวน์อยากมีสาวข้างกายต้องทำไง #ตลาดภูมิภาคโต #ยอดกทม.ร่วง

หลายปีที่ผ่านมา “อสังหาริมทรัพย์” เป็นธุรกิจที่โตต่อเนื่อง กทม. ปริมณฑล หัวหิน ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ฯลฯ บ้านและคอนโดฯขึ้นกันให้พรึ่บ!! แม้ปีนี้โครงการใหม่จะน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะทุกรายเน้นระบายสต็อกกันก่อน แต่มันก็จัดว่าเยอะมว้ากก!!อยู่ดี

หลายท่านคงสงสัยคล้าย #เสี่ยวCREW แหล่ะ ใครจะซื้อนักหนา เอาเงินจากไหนมาซื้อ ?? เพราะสภาพเศรษฐกิจ-กำลังซื้อ ไม่ดีมาพักหนึ่งแล้วก่อนมีโควิด-19 ยิ่งปีนี้ไม่ต้องพูดถึง คงอาการหนัก แอ้งแม้งแหงแก๋ ไม่น่ารอด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ว่า ผลกระทบจากโควิด-19 จะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั่วประเทศชะลอตัว เนื่องจากคนขาดความเชื่อมั่นการหารายได้อนาคต คาดว่ายอดโอนทั้งปีมีแนวโน้ม -14.8% หรือมูลค่าการโอน 746,206 ล้านบาท ต่ำกว่ามูลค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 763,894 ล้านบาท โดยไตรมาส 2 คาดว่า -10.7% / ไตรมาส 3 -29.9% / ไตรมาส 4 -24% อย่างไรก็ตามยอดโอนไตรมาสแรกที่ผ่านมา ยอดโอนยังขยายตัวได้ 2.5% การโอนที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากการโอนในภูมิภาค โดยเฉพาะภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 105% ภาคตะวันตกเพิ่มขึ้น 18% ภาคใต้เพิ่มขึ้น 1.6% ภาคเหนือ -5.5% ภาคตะวันออก -8% และกรุงเทพฯ-ปริมณฑล -5.6% เป็นผลมาจากกำลังซื้อคอนโดฯที่ลดลง โดยเฉพาะระดับราคา 1-3 ล้านบาท

อืมมม กำลังซื้อหดหายตามที่คาดไว้ด้วยตาเปล่า แต่ก็มีเซอร์ไพร์สเบาๆ ตรงตลาดภูมิภาคนะฮะ อีสาน โตอย่างโหด!! ถือเป็นมุมที่น่าสนใจแฮะ ปกติเห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ในกรุงเทพฯ หัวเมืองใหญ่ๆ หัวหิน พัทยา ไอ้เราก็คิดว่ามันไม่ค่อยโอแล้วล่ะเหวย ขึ้นเยอะเกิ้นน ซื้อกันยังไงไหว ไม่เคยรู้มาก่อนว่าตลาด ตจว.อื่นๆคนในพื้นที่ยังมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์อยู่ค่อนข้างมาก และในบางพื้นที่ไม่เคยมีโครงการรองรับ หรือมีก็ยังน้อยมาก

ลองมาดูสถานการณ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในภูมิภาคไว้เป็นวิทยาทานสักนิด

อรรถ เลิศรุ้งพร กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจ การตลาดและการขาย บริษัท ดีเฮ้าส์พัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเขตจังหวัดมหาสารคาม ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก เนื่องจากหน่วยงานต่างๆ เริ่มกระจายตัวเข้ามาในส่วนภูมิภาคมากขึ้น เพื่อลดความหนาแน่นจากส่วนกลาง ส่งผลให้มีภาคแรงงานไหลตามเข้ามา อีกทั้งโครงการอสังหาฯในจ.มหาสารคามมีสต็อกคงค้างน้อย ทำให้มีอัตราดูดซับค่อนข้างดี อสังหาฯ ในจังหวัดมหาสารคามพึ่งพิงคนพื้นที่ 90% เกิดจากการที่คนในพื้นที่ขยายครอบครัว การเกษียณอายุงานกลับมาอยู่บ้านเกิด รวมถึงการขยายร้านค้า สาขาเพิ่ม เพื่อรองรับปริมาณบุคลากรทางการศึกษา การแพทย์ และหน่วยงานราชการ ซึ่งมหาสารคามมีประชากรแฝงที่เป็นนักศึกษาอยู่จำนวนมาก เนื่องจากเป็นจังหวัดที่มีสถานศึกษาระดับมหาวิทยาลัย 3 แห่ง มีจำนวนนิสิต นักศึกษา และบุคคลากรในจังหวัดรวมทั้งสิ้น 62,271 คน การมีบุคคลต่างท้องถิ่นที่เข้ามาทำงานในจังหวัดมหาสารคามจำนวนมาก ส่งผลให้เกิดการค้าขายต่างๆ กับนิสิตนักศึกษา ทำให้เศรษฐกิจของจังหวัดมหาสารคามขยายตัว อีกทั้งทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง “รายได้จากขายในครึ่งปีแรกหากไม่นับรวมช่วงสถานการณ์ไวรัสระบาด ก็ถือว่ายังทรงตัว ทำได้ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ปัจจุบันเริ่มมียอดขายกลับมาบ้าง เพราะในช่วงที่ไวรัสโควิด-19 ระบาด 3 เดือนที่ล็อกดาวน์ไม่สามารถออกไปไหนได้ คนที่ต้องการซื้อบ้านก็มีเวลาพิจารณามากขึ้น เหมือนเป็นการอั้นกำลังซื้อพอปลดล็อกดาวน์บริษัทก็มีโครงการพฤกภิรมย์ ศาลากลาง ไว้รองรับ ซึ่งคาดว่ายอดขายจะกลับมาเป็นปกติได้ในช่วงไตรมาส 4 หลังหมดฤดูกาลเก็บเกี่ยว คนก็จะเริ่มพิจารณาการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น” กลยุทธ์ของบริษัทคือมุ่งเน้นการกระจายประเภทโครงการหลากหลายรูปแบบ อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ และอาคารพาณิชย์ ด้วยมาตรฐานคุณภาพที่ดี ในราคาที่จับต้องได้ พร้อมทำการตลาด ร่วมกับส่วนลดโปรโมชั่นกระตุ้นความต้องการ และจูงใจลูกค้ามากขึ้น

อรรคเดช อุดมศิริธำรง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการแนวราบและแนวสูงในจังหวัดเชียงใหม่ ระบุว่า มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่เฉลี่ยปีละ 2 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 60% มาจากบ้านจัดสรร อีก 40% เป็นยอดขายคอนโดมิเนียม ครึ่งปีหลัง 2562 เป็นปีที่รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ ทำให้ตลาดรวมดรอปลงไป 20% เหลือ 1.6 หมื่นล้าน แต่กลายเป็นว่าปี 2562 เป็นปีที่ดีที่สุดของบริษัท พอร์ตพัฒนาโครงการของอรสิรินฯ เติบโตมาอยู่ที่ 2,135 ล้านบาท เฉลี่ยอัตราเติบโต 30% ครึ่งปีแรก 2563 สถานการณ์ไวรัสโควิด - 19 ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจค่อนข้างรุนแรง แต่บริษัทยังสามรถทำยอดขายได้ 548 ล้านบาท ถือว่ามีแนวโน้มที่ดีมาก ล่าสุดบริษัทจับมือกับ บริษัท เชียงใหม่ริมดอย จำกัด (มหาชน) ก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม ASTRA Sky River ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีที่ใหญ่ที่สุดใน จ.เชียงใหม่ และในปีนี้บริษัทมีแผนจะขยายโครงการบ้านเดี่ยว 1 โครงการ มูลค่ากว่า 1,200 ล้านบาท และปี 2564 จะพัฒนาโครงการแนวราบ 3 โครงการ และโครงการแนวสูง 1 โครงการ ใน จ.เชียงใหม่ “ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวนและเจอสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 สิ่งสำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาฯ เป็นเรื่องการควบคุมกระแสเงินสด โดยบริษัทตั้งเป้าคุมคอนโดฯสัดส่วนไม่เกิน 30% ของพอร์ตรวม เพิ่มน้ำหนักแนวราบซึ่งเป็นการควบคุมกระแสเงินสดที่ค่อนข้างดี ขณะที่กระแสเงินสดของบริษัทในกรณีไม่มีรายได้เข้ามาเลยสามารถอยู่ได้ 2 ปี นอกจากนี้บริษัทพยายามควบคุมค่าใช้จ่าย ตั้งเป้าลดค่าใช้จ่ายตั้งแต่เดือนเมษายน-พฤษภาคม-มิถุนายน ตั้งไว้ 20% ลดได้จริง 40%” กลยุทธ์ของบริษัทจากนี้ไป คือ เติบโตจากแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 3 ล้าน พัฒนาเทคโนโลยีตอบโจทย์ความต้องการลูกค้า เช่น เชียงใหม่มีปัญหามลพิษฝุ่นควัน บริษัทก็เตรียมทำระบบ “บ้านเย็นปลอดฝุ่น” ขณะที่โครงการแนวสูงประเภทคอนโดฯ จะมาจากกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวจีนประมาณ 80% และในช่วงนี้แม้ว่าจะมาเมืองไทยไม่ได้ แต่ก็ยังมีความต้องการซื้อโครงการของบริษัทผ่าน Agency ด้วยการให้ดูห้องตัวอย่างผ่าน Video Call ที่ผ่านมามีลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อ 20% ส่วนเรื่องการโอน ใช้วิธีส่ง Video chat และจ้างผู้ตรวจสอบรับมอบห้องชุดให้ โดยบริษัทเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ส่งความคืบหน้าให้ลูกค้าดูอย่างต่อเนื่อง และมีแพ็กเกจพิเศษให้ลูกค้าเพื่อเร่งการโอน ในช่วงเวลา 2-3 เดือนที่ผ่านมา สามารถทำยอดโอนได้แล้ว 60 ยูนิต จากยอดขายลูกค้าจีนทั้งหมด 100 ยูนิต