"กองทุนอสังหาฯ-REIT" ในยุคตลาดอสังหาฯระส่ำ!!
โดยปกติแล้ว กองทุนอหังสา เอ้ย..อสังหาฯ และ กองทุน REIT จัดเป็นสินทรัพย์การลงทุนผันผวนน้อย เสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนโอ เพราะถือกรรมสิทธิ์การเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แน่นอนจากรายได้ค่าเช่าของลูกค้าที่มักทำสัญญาเช่าระยะยาว แต่ท่ามกลางกำลังซื้อในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำในรอบหลายๆปี เศรษฐกิจโลกและไทยเองก็อยู่ในอาการน่าเป็นห่วง
สินทรัพย์อย่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกองทุน REIT ยังเป็นสิ่งที่ปลอดภัย และจำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังการลงทุนสินทรัพย์ประเภทนี้หรือไม่ ??
#เสี่ยวCREW ได้ไปสาระแนขอความเห็นจากผู้บริหารกองทุนหลายแห่ง แต่เค้าไม่ให้เปิดเผยตัว แต่เราก็ยังสาระแนมาสรุปให้อ่านกันดังต่อไปนี้จ้าา
• การชะลอตัวในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงนี้ เริ่มมีความเสี่ยงในกลุ่มสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เพราะกำลังซื้อผู้บริโภคหดตัวจากหนี้ภาคครัวเรือนที่เป็นปัญหาเรื้อรัง ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการยังคงแข่งขันกันอย่างรุนแรง ส่งผลให้ Demand และ Supply ในตลาดไม่สมดุลกัน
• เบื้องต้นมองว่ายังไม่กระทบกับผลตอบแทนใน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ กองทุน REIT อย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ต้องระมัดระวังมากขึ้นในกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานออฟฟิต หรือห้างสรรพสินค้า เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว อาจทำให้ปริมาณของจำนวนผู้เช่าลดลง
• ผลสำรวจกองทุนประเภทดังกล่าว ซึ่งเป็นกองทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ส่วนใหญ่สินทรัพย์ลงทุนค่อนข้างมีคุณภาพมีผู้เช่าเกือบเต็ม 100% และอยู่ในทำเลทอง นอกจากนั้นผลตอบแทนในรูปปันผลค่อนข้างกำหนดชัดเจน แตกต่างกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนผันแปรตามทิศทางตามการขึ้นลงของดอกเบี้ย ในยามดอกเบี้ยต่างประเทศเป็นขาลง นักวิเคราะห์หลายๆสำนักจะเริ่มแนะนำขายหน่วยลงทุนหรือโยกย้ายเงินไปในสินทรัพย์อื่นแทนเพื่อลดความเสี่ยง
• ข้อควรระวังการลงทุนประเภทนี้ คือ ต้องให้ความสำคัญกับผลตอบแทนรูปปันผลเป็นสำคัญ ผู้ลงทุนต้องจับจังหวะซื้อหน่วยลงทุนในราคาที่เหมาะสม ไม่เข้าไปซื้อในราคาแพงจนเกินไป โดยปกติแล้วเมื่อคำนวนต้นทุนที่ถือหน่วยลงทุน คิดมาเป็นอัตราปันผลที่ได้รับควรต้องมากกว่า 6%
• อีกข้อที่ต้องพิจารณา คือ สินทรัพย์ที่กองทุนฯนั้นถือครอง ถ้าเกิดมีความเสี่ยง อัตราปันผลผลตอบแทนต้องสูงตามไปด้วย ตามหลักการที่ว่า High Risk-High Return เช่น การเลือกลงทุนในกองทุนประเภท "Freehold" ซึ่งเป็นการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ กับ ประเภท “Leasehold” ที่เป็นการเช่าระยะยาวเจ้าของโครงการไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เมื่อหมดสัญญาก็ต้องคืนสิทธิ์หรือต่อสัญญา กองทุนประเภท Leasehold มีความเสี่ยงมากกว่า Freehold ดังนั้นผลตอบแทน Leasehold จำเป็นต้องสูงกว่า เพื่อสอดคล้องกับความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนได้รับ
#สรุป: ไม่ว่าผู้เชี่ยวชาญจะแนะนำว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำแค่ไหน “เรา” ต้องเข้าใจในโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นจริงๆ จะได้ทราบว่าเจ้าของโครงการขายหน่วยลงทุนในราคาแพงเกินความเป็นจริงหรือไม่ โครงการเหล่านั้นมีศักยภาพสร้างผลตอบแทนได้ตามคำเชิญชวนเรื่องผลตอบแทนหรือไม่ เพราะบางครั้งผลตอบแทนจากปันผลสูง อาจเป็นจุดเริ่มต้น (คือโดนล่อ อะไรประมาณนี้อ่ะ) ทำให้พอร์ตลงทุนของคุณเกิดความเสียหายได้เหมือนกัน
