เสี่ยงไหมจ๊ะ..ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เสี่ยงไหมจ๊ะ..ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

#แม้คอนโดฯจะเพิ่มขึ้นอีกกี่แท่งใจพี่ยังหนักแน่นคิดถึงแต่เธอ

ซ้ายคอนโด ขวาคอนโด ขับไปอีกนิดเจอป้ายโฆษณามากับประโยคฮิต “ชีวิตเริ่มต้นที่นี่เพียง 22.6 ล้านบาท” (เพียงพ่อง!!) ขับรถไปไหนก็แน่นขนัดไปด้วยการเกิดใหม่ของอสังหาริมทรัพย์และป้ายโฆษณาโครงการ

หลายคนมีคำถามในใจเมื่อเห็นภาพที่เกิดขึ้น...ทำไมแพงจังวะ / ใครจะซื้อนักหนา / ใครจะซื้อไหว / ต้องเงินเดือนเท่าไรถึงจะซื้อบ้านกับคอนโดฯราคาขนาดนี้ / เยอะขนาดนี้ขายเมื่อไหร่หมด / ต่างชาติมาซื้อก็ไม่น่าเยอะขนาดนี้ป่าววะ / ถ้าเจ๊งขึ้นมาอะไรจะเกิดขึ้น / ซื้อไว้ปล่อยเช่าใครมันจะมาเช่านักหนา / คอนโดฯบางที่มันดูไม่ค่อยมีคนอยู่แต่ทำไมบอกขายหมด ฯลฯ

โดยรวมแล้วค่อนข้างหวาดหวั่น ลองแอบคิดเล่นๆถ้าคอนโดฯราคาเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านมันโดนทิ้ง โดนเชิดสักประมาณ 2 หมื่นห้อง มันก็จะกลายเป็นมูลค่าหนี้เสียประมาณ 4 หมื่นล้านบาท อ้าวเฮ้ย!!ตัวเลขไม่ได้มาเล่นๆว่ะ

เอาจริงๆราคาอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันมันไม่ต่ำเตี้ยแค่สองล้านอย่างที่คิด แถมก่อนหน้านี้หลายคนคงไปซื้อไว้หลายแห่งเพื่อลงทุน โดยหวังว่าจะมีคนมาเช่าเพื่อผ่อนตัวมันเอง แต่ค่าเช่ามันก็ไม่พออย่างที่ฝันไว้ (อันนี้คงไม่เป็นทั้งระบบมั้ง ที่มีคนเช่า ไปรอด ก็น่าจะมีเช่นกัน) บ้างก็คงซื้อเก็งกำไรไว้ขายต่อ พอคิดจะขายก็ไม่มีคนซื้อหรือขายยากไปอีก สรุปต้องถือหนี้อยู่เป็นสิบล้าน นี่ยังไม่นับพวกที่ซื้อไว้อยู่จริงแต่สถานการณ์การเงินไม่ค่อยดีความกดดันในการผ่อนชำระก็มีอยู่ไม่น้อย และอีกไม่นานคงได้เผชิญกับดอกเบี้ยขาขึ้นที่มาสร้างแรงกดดันเพิ่มในวาระต่อไป

ภาพตัดมาที่สถานการณ์จริงจากผลสำรวจของศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ( www.area.co.th ) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกทม.และปริมณฑลปี 2561 เป็นปีของความเป็นที่สุดดังนี้ต่อไปนี้

1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ 450 โครงการ เพิ่มขึ้น 48 โครงการ หรือ 11.9% จากปีก่อน

2. จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ 125,118 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10,641 ยูนิต หรือ 9.3% จากปีก่อน

3. ยอดซื้อรวม 120,577 ยูนิต เพิ่มขึ้น 16,998 ยูนิต หรือ 16.4% จากปีก่อน

4. มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวม 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124,150 ล้านบาท หรือ 28.1% จากปีก่อน และสูงสุดในรอบ 25 ปีที่ทำการสำรวจ

5. ราคาเฉลี่ยต่อยูนิต 4.522 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.2% จากปีก่อนอยู่ที่ 3.858 ล้านบาท

6. จำนวนยูนิตคงเหลือ 199,768 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4,541 ยูนิต หรือ 2.3% จากปีก่อน ดูเป็นตัวเลขเล็กน้อยแต่หากเปรียบเทียบกับช่วงกลางปี 2561 จะคิดเป็นการเพิ่มขึ้นประมาณ 10.6% จาก 180,635 ยูนิต

ภาพตัดมาในฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้บ้าง ความเคลื่อนไหวทางธุรกิจโดยรวมมีดังต่อไปนี้ (ขอไม่เอ่ยนามและระบุตัวเลขใดๆ)

1. มีแผนเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง ตั้งเป้าหมายผลประกอบการโตค่อนข้างสูง

2. เทรนด์ราคาสูงขึ้นจับกลุ่มเป้าหมายระดับบน มีกำลังซื้อ และต่างชาติ

3. มูลค่าโครงการใหม่ของบางรายรวมทั้งปีอยู่ที่หลายหมื่นล้านบาท

4. มีทยอยเก็บที่ดินเพิ่มเติมบางส่วนเพื่อพัฒนาโครงการแต่ไม่มาก

5. หลายโครงการเปิดเผยยอดจอง-กระแสตอบรับดีมาก

6. โครงการขนาดใหญ่ Mixed-use และการจับมือพันธมิตรต่างชาติมาแรง

7. ผู้ประกอบการบางรายชะลอการเปิดโครงการและยอมรับว่าตลาดอิ่มตัว ดีมานด์จริงในตลาดมีน้อยกว่าสินค้ามาก

เอาล่ะมาเล่นเกมส์ตั้งคำถามง่ายๆกันดีกว่า คำถามมีดังต่อไปนี้

1. โครงการที่ว่าขายหมด-ขายดี หมดและดีจริงไหม

2. Mixed-use สุดฮิตมีคนมา use กันจริงรึป่าว

3. ออกบอนด์กันมาเท่าไรแล้วหนอ เพื่อใช้หมุนเวียนทำโครงการ

4. โครงการกลายเป็นทรัพย์สินของกองทุนไปเท่าไร แล้วมันปังพอจ่ายผลตอบแทนไหม

5. โครงการที่ชาวจีนหรือชาติอื่นๆจองไปกว่าครึ่ง เรื่องจริงคืนและทิ้งไปเท่าไร

6. ง่ายสุดๆถามคนใกล้ตัวเงินเดือนเท่าไร ผ่อนคอนโดฯราคา 3 ล้าน++โอเคไหม

7. อสังหาฯที่ซื้อมาปล่อยเช่าตอนนี้คนแย่งกันเช่าเต็มมมเลยใช่ไหมล่ะ

8. สต็อกเก่าแน่นๆทำไงต่อ ของใหม่มาขายใครล่ะเหวย

นอกเหนือจากนี้ก็อย่าลืมไปดูความเสี่ยงผลกระทบต่างๆที่หลายสำนักว่ากัน อาทิ การชะลอตัวของดีมานด์ / ทิศทางดอกเบี้ย / มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ / ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เมื่อดูครบทุกด้านคำตอบน่าจะเพียงพอ